环滇池地产整改进行时：违规别墅被拆,昆明滇池“大型房地产项目”7万亩地块即将全面调规

面对满目疮痍的整改场面，一个温州看房团却在盘算楼盘的升值前景：“前面的别墅被推平，以后种上树，后面的住宅视野变得更好了，这对住宅是利好呀！”
2021年5月17日，看房团来到了位于云南昆明滇池东南岸的长腰山。这座曾经郁郁葱葱的小山包上，兴建了一个叫“古滇名城”的地产项目，被中央环保督察组点名批评，媒体形容为“滇池的腰没了”。
5月6日，中央第八生态环境保护督察组通报，滇池“环湖开发”“贴线开发”现象突出。随后，昆明开始对滇池周边一些房地产项目、违章建筑大规模整改。
有人感到绝望，有人看到商机。被拆除的别墅业主在焦急等待理赔，看房者则想趁机入手那些“幸免于难”的“绝版”湖景房。不过，房产销售已被叫停，看房团暂时只能“持币观望”。
滇池污染治理绵亘几十年，正逐年转好。督察组通报直指当地党委、政府“只算小账、不算大账，只算眼前账、不算长远账”。“环湖开发”曾一直是昆明市的重要战略，滇池边究竟能不能建房子？督察组通报后，昆明市委副书记、市长刘佳晨表示，将深入推进“湖泊**”，彻底改变“环湖开发”“环湖造城”格局。
沿着盘山公路，温州看房团的商务车直达长腰山顶。公路南侧是一大片暂时停工的高层住宅，塔吊孤零零地悬在半空中；公路北侧，面向滇池的山坡上，挖掘机和推土机正干得热火朝天，联手推倒了一座座别墅。
督察组通报，长腰山变成了“水泥山”，基本丧失了生态涵养功能。通报后仅半月，曾经被别墅和混凝土填满的长腰山北坡，已经被整齐地种上近30万株松树苗，从山顶直达滇池畔，但低矮稀松的树苗，挡不住大面积裸露的黄土。
温州看房团有5个人，30岁到50岁之间，穿着普通。领队朱波（化名）是温州人，在昆明定居，自称与古滇名城开发商——昆明诺仕达集团高层相熟。
朱波已经在长腰山顶“云岭”小区买了一套住宅。见证山脚下宏大的整改场面后，他站在自家小区，兴奋地向看房团成员宣布，“要涨价了，得抓紧。”他的逻辑是，“云岭”二期应该不会拆，未来昆明不会再有离滇池这么近的楼盘，“所以是稀缺资源。而且别墅被拆除、恢复植被，对云岭（这样的高层楼盘）业主无疑是利好。”团员们纷纷表示信服。
由北向南，细长型的滇池宛如一轮弯月，滇池沿岸，有的是海拔不高的小山头，有的一马平川。
按照《云南省滇池保护条例》，距离滇池水面100米为一级保护区，禁止新建、改建、扩建建筑物和构筑物；山头面向滇池的这一侧为二级保护区，只能开发建设健康养老、健身休闲等生态旅游、文化等建设项目，禁止开发建设其他房地产项目；一、二级保护区以外，滇池流域分水岭以内的区域为三级保护区，不得建设严重污染环境的生产项目。
位于滇池东南岸的长腰山属于二级保护区，督察组查证，长腰山上的别墅的不动产权证为“市场化商品房”，并非对外宣称的健康养老项目，实际是以健康养老产业之名，行房地产开发之实。
根据昆明市政府的最新消息，截至5月25日，长腰山滇池二级保护区内山脊线以北（面滇区域）已批在建的47栋建筑已拆除，已建成的36栋建筑正在拆除。长腰山滇池三级保护区内所有项目已全部停建、停售，根据评估意见，分门别类提出整改意见。
朱波看好的“云岭”二期位于山脊线和南坡上，刚好卡在二级和三级保护区的交界处，会不会拆除，还没有准确消息。看房团到了售楼部确定买房意向时，房产销售直言，整改期间长腰山上的楼盘一律不得销售，何时恢复销售有待通知。这让朱波不免有些尴尬。
摩拳擦掌准备迎接“整改红利”的不只是朱波。多处楼盘销售人员都表示，房价未来很可能迎来上涨。
虽然被中央环保督察组点名的只有古滇名城，但滇池边正在整改的不只这一处楼盘。
5月18日，距离古滇名城16公里，滇池南岸的“南湾未来城”楼盘，在此买下一栋别墅的郑先生一家人站在正午酷烈的阳光下，等待一辆观光车接他们前往该楼盘的“艺展中心”。他们听说“南湾未来城”要拆除部分别墅，联系不上当时的销售，只得专程来此“看看情况，讨个说法”。
停车场的保安对郑先生一家解释，现在售楼部已经取消，只有“艺展中心”才有人接待。
“艺展中心”离楼盘入口一公里，是一栋纯白色的现代建筑。明亮的落地窗外，无边际泳池正对着浩渺滇池；窗内，几十张白色皮椅三三两两坐着人，却寻不见一位销售人员。
聚集此地的人群，多如郑先生般“***”的业主，也有戴着红色旅游帽的老年游客——这片正在整改拆除的楼盘因为俯瞰滇池的视野不错，近来被廉价的一日游旅行团列为免费景点之一。
“艺展中心”外，对着鲜花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池与正在施工的黄色挖掘机，共同构成奇妙一景。一部分别墅已被拆除，施工人员正推平地基，栽种树苗。对于拆除进展，他们一概缄口不语。
“艺展中心”里有一个“南湾未来城”的全景沙盘，沙盘旁边的告示写道，访客对整改现场、沙盘一律不得拍照，也不得使用无人机，不听劝阻者，工作人员有权检查并删除有关照片。
“艺展中心”外，对着鲜花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池与正在施工的黄色挖掘机，共同构成奇妙一景。（南方周末杨凯奇/图）
留守在“艺展中心”的工作人员称，“南湾未来城”正在整改，已经停止销售，所以销售人员都撤走了。“临走前他们说，这次赔进去了。”
这只是冰山一角。微信公众号“水木在昆明”梳理了滇池周边的“贴线开发”楼盘，共有14个之多。
未整改的大多是因为处于三级保护区——一马平川没有山头的滇池沿岸，滇池保护条例对于三级保护区地产没有明确规定。
“以后这样靠近滇池的别墅基本不会有了。”湖滨半岛·山海荟的工作人员介绍，湖滨半岛别墅一期一共120套，有十多户已经入住，四十多户正在装修。
在湖滨半岛·山海荟看房并不容易。上述工作人员称不接待散客，看房必须预约。因为“这里是商业用地，比较特殊，所以对外不说是住宅，只说是酒店”。他介绍，该楼盘的别墅都只有40年产权，却能卖到5万元/平的高价。
别墅建在商业地块上，这是滇池沿岸地产开发的公开秘密。一方面，部分业主确实将别墅当作商业用途使用，如买作办公地点或民宿，对民宿“开发商会相应提供一系列服务”。另一方面，这些别墅并未禁止自住，从而吸引有自住需求的买家。
长腰山别墅也存在类似打擦边球的行径。已经拆除的别墅的环评报告书中，都叫“会所”，属于商业用地，产权40年。1995年以来国家出台一系列政策，禁止别墅类高档房地产的土地供应，俗称“限墅令”。然而在真实市场上，就演变成了“合院”、“花园洋房”这种文字游戏。
老昆明人印象中，20年前滇池边主要是村庄和工厂，周边的土地很多是上世纪围湖造田填充而来，地基松软，且配套差，不太认可环滇地段的居住价值。
环滇池为何忽然涌现出这么多楼盘？
督察组通报称，2018年云南人大常委会修订《滇池保护条例》，规定在滇池二级保护区限制建设区可以建设健康养老、健身休闲等生态旅游、文化项目。这使得诺仕达集团“借坡下驴”，肆无忌惮，打着健康养老产业的幌子建设别墅。
“康养”、“文旅”、“旅居”等概念异常火热，但谁都没能为这条“康庄大道”画上明确的边界。
2020年9月一篇对“古滇名城”的采访中披露，“古滇名城”是昆明市政府先立项，再找开发商投资。“当时政府找我来投建古滇名城项目，说实话心里一点底都没有。我当时思考了很久，项目所在地我都记不清去考察过多少次，当时这片地垃圾成堆、荒草丛生，能不能做起来是个未知数。”诺仕达董事长任怀灿在上述采访中说。
随着“四退三还”工程、环湖路建设、工业搬走、基础设施逐渐变好，滇池周边可利用土地越来越多。昆明市随之提出“东方日内瓦”、“一湖四片”、“昆明南进”等概念。
“四退三还”工程，即“退田退塘退房退人”+“还湖还林还湿地”。昆明还出台了湿地公园管理办法，意图在滇池畔打造6万亩湿地公园，美化城市景观。这些湿地公园有的由财政投资，但政府也很欢迎开发商出钱，如诺仕达投资的“古滇精品湿地公园”（紧靠长腰山别墅），云南城投负责实施的星海半岛滨湖生态湿地（紧靠滨湖半岛·山海荟）、融创文旅城正在建设的2000亩湿地公园等。
何莽认为，文旅、康养项目有天然驱动力去靠近景区，为此，一些开发商甘冒风险打擦边球，“贴线开发”。“这些项目中，踩红线的肯定会被清理掉，但红线外的缓冲区能不能建大体量的建筑，业内尚有争议。应该说，如果严格按照国家的现有规划和范围来做，是可以规避这个问题的。”
“但现在房地产的盈利空间也在缩小，如果康养和文旅长期依靠反哺，这种模式是不可持续的。行业正在摸索和培育新的业态。”何莽称。
在昆明，为拆除别墅叫好者有之，惋惜者亦不乏其人。多位市民表示，盖得好好的别墅，能否不拆除，转做公益性质的用途？
曾在欧洲居住过的朱波认为，湖泊与地产并非完全不相容。他举例，瑞士的日内瓦湖与滇池同样属于高原湖泊，但日内瓦城区基本属于沿湖开发，“湖水依旧清澈湛蓝”。
在中国，环湖开发的城市也不罕见。武汉东湖、杭州西湖都是典型的“城市湖泊”，安徽巢湖市更“因湖立市”，湖泊周围人口密集。郭子航回忆，本世纪初昆明也曾有过是否将滇池视为城市湖泊的讨论。
段昌群认为，滇池作为高原湖泊，与东湖、太湖、巢湖这些“洪泛型”湖泊有所不同。洪泛型湖泊每年都会有洪水补充，水体更新周期很快，自净功能较强。而高原湖泊只能依靠汇水区内的降雨和有限的地表径流，水资源量相对较少，自净能力有限，也更容易受到生产生活污水的影响。
1950年代以来，随着昆明人口膨胀及工农业发展，滇池水质一路转差。经过30年治理，滇池水质向好，但地产开发随之而来。
段昌群表示，欧美、日本等发达国家的城市的环湖开发往往也是历史原因形成的，现在也在严管、严控，大多数在发展中进行调整，迁走不合理、负面影响大的产业。因为随着人口和城市规模的不断增长，对湖泊的影响会越来越大，即便用最先进的技术和管理制度，也不可能实现零污染。
他介绍，滇池与周边的森林、草地、湿地共同形成一个整体的生态系统，经过这些自然系统拦截补充给滇池的水是清水、好水，而如果湖滨地带都被硬化，则不具备涵养、净化水源的功能。“要留足湖泊进行水陆交换的缓冲带。我一直倡导远湖布局、离湖发展、借湖观景、人湖协同。”
经过整改教训后，昆明市民纷纷猜测滇池保护区的红线可能进一步扩大，有消息称限制房地产开发的区域将拓展至滇池边500米范围内。段昌群亦认为原有的滇池保护条例有其局限性——提出条例时是在滇池的“救命”阶段，首要目标是把滇池周围的污染源去掉。现在滇池进入“养病”阶段，要腾出给湖泊养病的空间。“就像一个刚从icu里出来的病人，要让他有地方散散步、透透气。”

昆明滇池“大型房地产项目”7万亩地块即将全面调规

“大家都担心房子违规，以后被拆，不敢买”。
昆明滇池边，前有1.99亿楼王只剩一堆建筑垃圾《1.99亿楼王只剩建筑垃圾昆明滇池违建继续强力拆除》，又有绿地、宝能、金地等一大批知名开发商的项目正“瑟瑟发抖”。
继滇池东岸、南岸5大板块开启规划调整前期工作后，昆明市日前又发布了滇池西岸、北岸的规划编制采买公告，计划对环滇区域9大板块，约7万亩土地进行规划调整，从规划源头对“环湖开发”、“贴线开发”进行整改。
环滇开发再踩刹车！
7万亩地要改规划
8月18日，昆明市自然资源和规划局发布关于《环滇池临湖区域西岸及北岸段控规梳理》规划编制专项资金购买服务的计划，拟出资196万元，选择相关单位梳理及编制滇池西岸和北岸区域规划。主要涉及4大板块，包括滇池西岸海口片区、滇池西岸北段片区、草海片区、度假区海埂片区等4大板块，总面积约2187公顷（约3.28万亩），其中建设用地面积约1875公顷。
根据购买计划，承接方需完成7大工作内容，包括梳理临滇池区域控制性详细规划，结合环滇池生态功能建设要求，完成拆、改、留分析底图。
早在7月29日、8月6日，昆明市就连发了多条关于滇池流域规划编制的招标公告，计划对滇池三个半岛、斗南、度假区大渔片区、晋宁古滇、晋宁大湾区共5大板块进行规划调整，范围共2533公顷。
加上这次采买计划，滇池沿岸9大板块约4720公顷（约70800亩）都要进行规划调整，基本囊括了滇池流域大部分区域。
事实上，今年5月24日，昆明市自然资源和规划局就曾发布一份“关于暂停滇池周边部分地块审批的通知”，称根据中央环保督察组反馈意见，为避免滇池周边“贴线开发”现象继续蔓延，对滇池周边部分地块暂停办理审批事项通知。
“一个大型房地产项目”
值得一提的是，即将进行规划调整的草海、度假区海埂、古滇等片区均是近年来昆明房地产开发的热点区域。
特别是作为滇池重要组成部分的草海片区，近几年“崛起”迅猛，重塑了昆明“富人区”版图，从2015年至今先后开发建设地块已达42个，占地2463亩，建筑面积475.9万平方米。
尤以草海5号地块为甚，堪称“一个大型房地产项目”，地块内数个项目同时开工建设，总面积达90万平方米，其中40万平方米是解决5号地块5000多名原住民的居住问题。而如果剩余两个项目也全部建成，25公里的草海岸线房地产开发就将实现沿湖“全覆盖”。
具体来看，据《每日经济新闻》此前报道，2013年，绿地以高达1.1万元/平方米的楼面价在草海片区拿地，也就是如今的绿地·海珀澜庭；2018年，草海片区推出面积约1291亩土地，被金地、中铁诺德等拆分拿下，即如今的中铁诺德山海春风、金地·云海一号；2019年11月，宝能斥资55.45亿元斩获约596亩地块，最高楼面价15922元/平方米，刷新昆明楼面价纪录，即宝能·滇池九玺。
环滇某项目悬挂的标语每经记者陈利摄
不过，这些曾经“寸土必争”、“寸步不让”的项目现在有可能面临调规整改。
根据2015年11月17日，昆明市****发布的《关于滇池分级保护范围划定方案的公告》，对滇池一、二、三级保护区具体范围、环湖路和滇池面山界线进行了详细规定。
其中，一级保护区指滇池水域及保护界桩向外水平延伸100米以内的区域，但保护界桩在环湖路（不含水体上的桥梁）以外的，以环湖路以内的路缘线为界。疑似一级保护线内非滇池保护项目除之前被中央环保督查组点名的诺仕达古滇名城水军府、精品湿地相关设施、古滇大码头外，还包括培星东岸高尔夫球场、高海路龙门段临湖别墅群、滨湖半岛临湖别墅群。
滇池二级保护区指一级保护区以外至滇池面山以内城乡规划确定的禁止建设区和限制建设区，及主要入湖河道两侧沿地表向外水平延伸50米以内区域。包括诺仕达古滇名城长腰山别墅群、未来城五渔邨建筑群。
三级保护区，指一、二级保护区以外，滇池流域分水岭以内的区域。疑似三级保护区内“贴线建设”的项目（对滇池三级保护区内“贴线建设”的项目，一律依法依规严格控制，坚决削减总量，降低开发强度）。包括草海片区昆明文旅城、绿地海珀澜庭、金地云海一号、中铁诺德山海春风、宝能滇池九玺、华夏澜台府等以及东岸片区云南城投山海湾、山海荟、蓝光中国花田国际度假区和大渔片区的锦艺滇池湖岸、北大资源紫境府、佳兆业蓝楹湾、绿地滇池国际健康城、海伦堡滇池府等。
需要指出的是，今年5月蓝光中国花田国际度假区被群众投诉涉违反《滇池保护条例》，昆明市呈贡区水务局受理投诉后进行回复，表示此项举报“部分属实”。
“大家都在等”
如今，被混凝土填满的长腰山、滇池面山的二级保护区正在努力恢复生态。
根据8月12日昆明滇池管理局发布的《晋宁区长腰山滇池二级保护区生态环境督察整改工作组方案》执行情况公告，长腰山滇池二级保护区以内的古滇名城·湖景林苑a区、b区共有542套房完成整改，收回注销商品房购销合同备案号321套，已收回注销不动产权证证号282套。
其中，湖景林苑b区二期47栋144套建筑2021年5月11日全部完成整改，并于2021年6月4日完成植树绿化。
湖景林苑b区一期(望海居)36栋(套)建筑2021年6月8日全部完成整改，该区域完成商品房购销合同网备注销11套，完成不动产权证注销7套。
湖景林苑a区一期(观澜岛、白鹭洲)和湖景林苑b区一期(林语曦)共131栋(362套)平稳有序完成整改，完成商品房购销合同网备注销310套；完成不动产权证注销275套。
滇池龙门别墅群已经进入拆除阶段。
至于草海片区被指“贴线开发”的项目，此前7月记者在走访时，宝能·滇池九玺、金地·云海壹号等项目尚处于正常修建与销售中，记者日前了解到的最新信息也依旧是“正常销售中”。
而涉及到两个疑似“贴线开发”项目的融创，目前则处于停工整改阶段，暂未对外进行销售。一位接近云南融创的业内人士告诉记者，“现在政府的具体整改方案还没出来，大家都在等。”
环滇房价“大跳水”
持续的环保整治也让曾经坚挺的环滇区域房价迎来了一波“跳水”，古滇名城项目首当其冲。
日前，古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，现价只要8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。据了解，古滇名城本次共推出约100套特价房源，户型125-126平方米，要求全款支付。
“长腰山整改事件后，古滇名城的房子没人敢买，开发商只能降价，希望快速回笼资金。”昆明德祐一门店中介张敏（化名）告诉记者，我们也向很多客户推过，但“大家都担心房子违规，以后被拆，不敢买”。
据张敏透露，为快速回款，早在今年7月，诺仕达集团在呈贡新区开发的七彩云南第壹城就开始了大促销，“以前最高能卖到1万元/平方米的公寓，特价仅4800元/平方米起，相当于半价。”
不仅是古滇名城，滇池沿岸多个项目均出现了降价。如滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000-3500元/平方米。
事实上，目前整个滇池板块的成交均价都出现了下滑。据昆明克而瑞数据显示，7月昆明草海片区、滇池海埂片区、滇池会展、斗南、大渔片区新房成交价环比6月均呈下降趋势，且降幅不小。
具体来看，西山区滇池板块7月成交均价18930元/平方米，环比下跌20.94%；呈贡大渔片区成交均价13098元/平方米，环比下跌0.89%；会展中心板块成交均价17853元/平方米，环比下跌9.23%。
“受今年滇池环保整治以及金融政策不断收紧影响，昆明今年整体楼市不理想，房企资金压力普遍比较大。”一头部房企云南区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，为完成全年业绩，目前昆明很多房企已从第三季度开始冲刺，“预计此后除了环滇项目外，还会有更多项目推出优惠措施”。

古滇王国是怎样消失的

关于古滇王国消失之谜有很多种说法和猜想，猜想最多的是汉**兵临滇国，滇王举国投降，并请置吏入朝。滇王的权利被郡守取代了，从此受制于汉王朝的郡县制度。到公元1世纪，荣耀一时的云南青铜文化就完全融入到铁器文化之中了。
如果还想要了解更多，可以关注“七彩云南·古滇名城”的订阅号，订阅号里有详细的介绍，
古滇拾遗丨古滇国未解之谜（二）——古滇国消失之

有人知道古滇名城吗，那里怎么样？

七彩云南·古滇名城坐落于云南省昆明市滇池南岸，占地16000亩，依托云南得天独厚的气候人文资源、500里滇池山水宜居环境，是一个集文化体验、旅游观光、休闲养生、商务会展、娱乐、办公等功能为一体的大型文化旅游城市综合体。

其中包括古滇文化核心区，民族、民俗文化展示区，生态景观示范区，现代旅游服务配套区，滇池国际养生养老度假区，七彩云南·欢乐世界主题乐园，民生工程示范区，新昆明南城核心区八大主题规划。

扩展资料

古滇名城是“现代新昆明南城”核心区，背靠梁王山，面临滇池。项目选址于消失2000多年前的古滇国都城范围，具有深厚的历史文化底蕴和旅游景观资源。

项目交通区位优势明显，距昆明主城35公里，距长水国际机场约70公里，距昆明新南站10公里，通过环湖南路、昆玉高速、安晋高速、昆楚高速、昆曲高速等公路便利通达全省各地和西部各省。